１．広大地判定の留意点
ａ.その地域における標準的な宅地面積より著しく地積が広大な宅地
ｂ.工業専用地域内の土地やマンション適地は除く
ｃ.開発の際に、道路や公園等の公共公益的施設用地が必要になるか？例えば、単純な区画割りだけで済む土地は広大地と認められない。
ｄ.原則として容積率が３００％以上の地域に所在する土地は広大地に該当しない。但し、新築戸建て価格がマンション販売価格を大きく下回るような地域では、マンション開発は考えにくく、広大地が認められる場合もある。土地の形状が悪い場合や、道路付けが悪く容積が取れないような土地も、マンション適地とは言えないと判断できます。
このような地域の分析や対象土地の個別分析は、不動産鑑定士が最も得意とする仕事であります。
２．遺産分割の指標としては広大地評価額は不適格
広大地評価が明らかに時価より低い場合、本当は高い価値のある土地を低い価格で配分することになり、相続人間に不公平が生じ、遺留分減殺請求が行われる可能性がある。矛盾するが、低い価格の広大地評価額で相続税申告を行い、本当の時価を基に遺産分割協議を行うことも考えられる。
次回は、収益物件が相続財産の場合の貸家建付地評価と鑑定評価による時価評価の違いについて投稿します。
