１．相続税評価

相続税評価では、土地と建物は別個に評価します。

自用地価格※×（１－借地権割合×借家権価格×賃貸割合）＋建物価格※

※自用地価格は前面路線価に基づき評価する

※建物価格＝固定資産税評価額×（１－０．３）（借家権控除）

２．鑑定評価による場合

鑑定評価＝不動産市場においては、土地建物一体で生み出す収益に基づく収益価格を標準としています。評価手法はＤＣＦ法や直接還元法によるのが標準です。同一の街路で隣接する賃貸マンションでも、収受している賃料、稼働率、建物の築年数、グレード等により収益価格は大きく異なる場合があり、画一的な相続税評価は実際の市場価値と乖離すると考えられます。

３．問題点

相続税評価による評価額より鑑定評価による評価額が下回る物件も多数存在しますが、国税は収益価格中心の評価は否認するとみられ、実際の申告では、鑑定評価手法の積算法による積算価格とのウエイト付けは必要なようです。

又、広大地評価と同様に、実際には相続税評価を大きく上回る価値を有する収益物件は、時価（鑑定評価）による遺産分割でないと、遺留分減殺請求を起こされる可能性があり、留意すべきでしょう。

次回は、底地について投稿します。