１．貸宅地（底地）評価

普通借地権の目的となっている宅地は貸宅地（底地）といい、評価手法は以下の通りです。

自用地価格×（１－借地権割合）＝評価額

東京国税局管内の評価用借地権割合は３０～９０％で、底地割合はその逆で７０～１０％となる。

２．問題点

一般的には住宅地の借地権割合は６０％程度であり、底地割合は４０％であるが、この割合は現実の取引割合とは大きく乖離していると言わざるを得ない。底地を借地人が買い取る場合は、買い取ることにより当該土地が完全所有権に変わるという大きなメリットがあるので、４０％前後で取引されることはあるが、これは相対による取引であり、通常の取引市場で成立する価格ではない。第3者による底地の買い取りは、底地買い取り業者により行われる。業者の買い取り価格は時価を１００とした場合、１５～２０％で買い取りをしている。これらの取引事例に基づいた価格を評価額とすべきである。

次回は市街化区域内の山林の評価手法と留意点について投稿します。