１．評価方法

市街化区域内の山林は、通常の申告評価額は以下の通りです。

宅地としたときの評価額－宅地造成費※＝評価額

※宅地造成費：国税庁が地区ごとに定めており、平坦地の宅地造成費と傾斜地の宅地造成費が規定されている。

２．留意点と問題点

この評価手法の場合、宅地への転用が見込めるか否かの判定が重要です。転用が見込めない場合は、純山林として近隣の純山林に比準して（固定資産税評価額×倍率）評価した額が、相続評価額になります。この判定に際してポイントは２つです。①宅地造成が不可能と判断されるような急傾斜地かどうかで、斜度３０度以上の傾斜地は物理的に造成に不適と認められます。➁造成を行った場合に、造成後の分譲地販売総額から造成費相当額等を控除した金額がマイナスになれば、造成を行うことの経済合理性を欠くと判断できます。市街地の山林評価は、以上の諸点に関して、適切な判断を下せる不動産鑑定士が関与すべき案件です。宅地への転用が可能な場合でも、相続税評価が定める宅地造成費は一律なので、実際の造成費が大幅に上回る可能性もあり、鑑定評価で検証する必要性がある。

従って、以下の４種類の評価額の中で一番低い評価額で申告すべきである。

ａ.広大地補正率を使用した評価額

ｂ.純山林としての評価額

ｃ.路線価に基づく評価額から宅地造成費を控除した評価額

ｄ.鑑定評価による時価評価

次回は、財産評価基本通達による土地評価の概要と問題点を投稿します。