１．底地の問題点と相続対策
・問題点
相続発生時に底地売却により納税資金を確保する場合、相続税評価額は高いが評価額通りには売却できないのが、実情である。地代の収入は投資利回りが他の投資案件に比較して極端に低く、この収入を目当てに底地を購入する人はいない。借地人以外では唯一の買い手が底地買い取り業者と言っても過言ではない。換価性が低いと言うことである。
・相続対策
ａ.事前に余裕を持って、売却を図る。借地人に売却するのが一番望ましい。借地人との底地・借地権の共同売却も考えられる。売却で得た現金を他の換価性が高い高収益物件の購入や、賃貸アパート建設に向ける。一部は、納税資金として子や孫に贈与する。
ｂ.借地権の買い戻しを図る。その後、更地化して、売却した資金で、高収益物件への買い換えや、賃貸アパート建設に向ける。一部は、物納用更地として保管する。
ｃ.借地・底地の等価交換を図る。借地人が保有する他の場所の更地との交換も有りである。地主が保有する他の土地と借地権の交換もある。これで得た更地を物納用更地として保管したり、売却した資金を、アパート建設などに向ける。
ｄ.借地人との間に，物納協力契約の締結を図る。借地人の底地買い取りが可能な契約を結ぶ。借地堺の確定をしておく。借地契約書の整備をしておく等も事前の対策になります。
２．借地権の問題点と相続対策
・問題点
底地ほどではないが、換価性は低い不動産である。完全所有権の不動産と比較して、①地代改定が数年ごとに行われる。②家の建て替えや増改築に一定の承諾料が必要になる。③契約の更新時の更新料が発生する。④売却を図る場合に、地主の承諾が必要で、承諾料の支払いが発生する等の問題を抱えている不動産です。
・相続対策
借地権は底地が自分のものになると完全所有権になるので、換価性が大きく回復します。このことが相続対策になっていると言えます。借地権がそのまま残る場合は、借地契約書の整備や借地堺の確定は事前対策になります。
次回は、相続対策としての土地の有効活用と問題点について投稿します。
