１．アパート建設と評価減

評価額１億円（２００㎡、借地権割合６０％）の土地に総工費１億円（全額借り入れ）のアパート（１棟１０室）を建設した場合の評価額は、

家屋：１億円×０．６×（１－０．３）＝４２００万円

土地：１億円×（１－０．６×０．３）＝８２００万円

４２００万円＋８２００万円－１億円＝２４００万円

１億円の土地で所有するより、７６００万円の節税になります。しかし、半分空室だと、

家屋：１億円×０．６×（１－０．３×０．５）＝５１００万円

土地：１億円×（１－０．６×０．３×０．５）＝９１００万円

５１００万円＋９１００万円－１億円＝４２００万円で節税効果は５８００万円に、更に全室空室だと

１６０００万円－１億円＝６０００万円で節税効果は４０００万円に減少します。

２．結論

以前に投稿しましたが、アパート節税は、１にも２にも立地です。入居者が見込めないような土地にアパート建設はすべきではありません。借入金の返済に追われるだけになるのが、目に見えています。

次回は、相続発生から相続税の本申告や更正の請求などの期限について投稿します。