１．建築確認不可物件（路地状敷地が中心になります。）

建築基準法第４３条の規定によれば、建築物の敷地は建築基準法上の道路に２ｍ以上面していなければならないとされています。例えば、間口１．６ｍの敷地では、建築確認を得ることはできず、建物の建築は不可能な土地となります。

この土地を活用する方法としては、

➀隣接地の所有者に不足分の土地を譲ってもらうように交渉する。

➁対象敷地の一部と隣接地の一部の交換を持ちかける。等価は難しいでしょう。

③隣接地所有者に自分の土地全部をを購入して貰うように持ちかける。

④現状の建物の修繕により、現状維持を図る。賃貸することにより収入は得ることが可能である。

２．評価方法

➀賃貸を想定した場合の建物が朽廃するまでの純収益を有期還元した収益価格が下限になるでしょう。

➁同種の不動産（建築不可物件）の取引事例を収集して算定した比準価格

③実現可能性の不確実さを考慮して、間口不足分を隣接地から購入することを前提にした評価方法

３．問題点

路線価評価においても、間口不足分を隣接地から購入することを前提とした評価方法をとりますが、現実の購入の不確実性は考慮されません。従って、実際にはありえないような高い評価となります。やはり、このような土地の持つ、最低限の収益性や、隣地購入の不確実性を反映した鑑定評価を採用すべきです。

同様な問題は、道路に全く接していない無道路地にも存在します。