１．セットバックとは

幅員４ｍ未満１．８ｍ以上で、かつ、昭和２５年１１月２２日以前から建物が建ち並んでいて特定行政庁が指定した道路を建築基準法第４２条２項道路と言う。２項道路に接する敷地は道路中心線から２ｍセットバックする。セットバックした部分は道路とみなされ、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地参入されない。道路反対側が河川等の場合は、河川等との境界から４ｍセットバックが必要である。

固定資産税評価の場合は、セットバック部分は分筆し、公簿地目も公衆用道路へ地目変更すれば、非課税扱いとなる。この手続きをせず、宅地としての課税がされている土地を多く見かけます。

２．評価について

土地の売買では、セットバック部分は０評価です。実質的には道路とみなされているので、０評価は妥当です。しかし、財産基本通達による評価では、７０％の評価減が認められていますが、市場における評価とは大きく乖離しています。広大地の面する２項道路では、接する部分が長いので、大きなセットバックが生じる。従って、鑑定評価が必要と考えます。