１．等価交換とは

アパート、マンションを建設することは、相続対策の一つですが、建設資金が必要です。借金をしたくない人には等価交換方式が考えられます。土地所有者は土地を提供し、開発業者は建設費を負担し、アパートやマンションの建設を行うのです。そして、土地の所有権と建物の所有権を交換して、アパート、マンション経営を始めます。

２．具体例

６億円の評価額の土地に、４億円の建設費でアパートを建てます。事業費用は土地と建設費の合計１０億円です。土地所有者と開発業者の負担割合は６対４です。

等価交換により土地所有者は土地と建物の６割を所有し、開発業者は土地と建物の4割を所有することになります。土地の４０％分（６億円×４０％）と建物の６０％分（４億円×６０％）が等価として交換されるのです。

等価交換により、建物は貸家となり、土地は貸家建付地の評価減を（借地権６０％の地域なら－１８％の評価減）、建物は固定資産評価額の－３０％の評価減を受けられます。

建設資金が不要であり、土地の譲渡にたいしても無税であるのが、メリットです。

３．問題点

等価交換の明確な交換比率がない。建物は住戸が位置する階層や平面的な位置（角部屋か中間部屋か、開放部の方位が東西南北のどの方位か等）によりその持つ価値が異なります。鑑定評価の必要性があります。