１．土地信託とは

等価交換のように土地を譲渡したくない場合、土地信託という制度があります。これは土地所有者と信託銀行等との土地活用の共同事業です。土地所有者は土地を信託会社（受託者）に信託し、信託受益権を得ます。信託会社はその土地を活用して利益を分配する制度です。従って、土地の所有権は信託会社に移転します。但し、信託期間（２０～３０年間）終了後に土地は建物付で土地所有者に返還されます。

信託会社は資金を調達し、マンション等を建設し、テナントの募集、建物の維持管理を行い、受益者に信託配当を支払います。

２．メリット

建築費用の借り入れは信託会社が行う。当然連帯保証人の必要もない。貸家建付地の評価減、建物の評価減を受けられる。譲渡税も無税である。マンションの管理業務、家賃交渉、修繕などの煩わしさから解放される。借入金は全額債務控除され、預かり保証金も全額債務控除される。

３．デメリット

信託会社への手数料が発生する。（運用収益の３～１０％）信託設定時に信託登記費用が発生する（固定資産税評価額の３／１０００）。収益が保証されない。赤字の場合、他の収益との損益通算ができない等。規模の大きさが要求され、スケールメリットがない小さな物件は選択されない。