１．建築確認不可の土地とは

「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければならない」と、建築基準法に定められており、間口２ｍ未満の土地に建築物を建てようとしても、役所の建築確認が得られません。このような土地の評価は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて行いますが、参考例は以下の通りです。

２．参考例

・上記より、不整形地補正率０．７６を採用

・不整形地補正後の価格

211,600,000円×０．７６＝160,816,000円

・通路拡張部分の価額を控除

500,000円／㎡×20㎡（拡張部分の面積）＝10,000,000円

160,816,000円－10,000,000円＝150,816,000円（301,632円／㎡）

正面路線価の約６０％となる。

実際の問題として、建物が建てられないような土地を１億５千万円で買う人がいるでしょうか？

この土地の活用法は、隣地から必要な土地を譲ってもらうか、隣地に丸ごと売却を持ちかけるか、隣地との土地の一部交換を持ちかける等の方法が考えられるが、不確実な方法である。鑑定評価をする場合は、この不確実性を考慮して鑑定するので、路線価評価よりは低い評価となるのが、一般的です。