１．直接還元法とは、収益価格を算定する手法で、基本式はＰ＝ａ／Ｒ

ａは一期間の純収益、Ｒは還元利回り、Ｐは価格

一期間の純収益は、以下の種類がある。

➀ＮＯＩ：総収益－運営支出

➁ＮＣＦ：総収益－運営支出－資本的支出（大規模修繕費）

③減価償却後純収益：総収益－運営支出－減価償却費

総収益の内訳:年間賃料・敷金などの運用益・権利金等の運用益及び償却額・駐車場収入など

総費用の内訳：修繕費・維持管理費・公租公課・損害保険料・空室損及び貸し倒れ準備費・資本的支出

２．綜合還元利回りの査定

・土地の還元利回り：Ｙ－ｇ　Ｙは割引率　ｇは賃料変動率で、０か＋で、－は元本価格が０になるので理論上ありえない。０の場合Ｙ＝Ｒ。例えば還元利回り５％、賃料変動率＋0.5では、Ｙ－（+0.5）＝4.5％になる。

・建物の還元利回り：主体部分の元利逓増償還率＋設備部分の元利逓増償還率

元利逓増償還率は、償却率を含んだ率である。

・綜合還元利回り：上記各々の還元利回りを土地価格と建物価格の構成割合で加重平均

※付帯設備の経済的残存耐用年数は、設備が１５年スパンで更新される前提で計算可。

３．収益価格：純収益÷綜合還元利回り