１．５階建賃貸マンション・・・年間賃料　37,000,000円、前面路線価　500,000円／㎡Ｃ地区

土地面積　300㎡

２．相続税路線価評価（貸家建付地）

土地・・・自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

建物・・・固定資産税評価額×0.7

３．査定

土地・・500,000円／㎡×（１－0.7×0.3×1.0）×300＝118,500,000円（395,000円／㎡）

建物・・72,000,000（固定資産評価額）×0.7＝50,400,000円

土地＋建物＝168,900,000円

４．鑑定評価による時価

収益還元法による収益価格を標準として、積算価格を関連づける。

年間収益×（１－経費率）＝純収益

純収益÷綜合還元利回り＝収益価格

37,000,000円×（1－0.2※）＝29,600,000円

※経費率

29,600,000円÷7.0％≒420,000,000円(土地・建物一体の価格）

土地　300,000,000円

建物　120,000,000円

５．問題点

高い賃料を得ていれば、路線価を大きく上回る時価となり、古い建物で賃料収入も低ければ、路線価を下回る時価となる。実際の取引は、収益性を重視して価格が決定されている。相続においては、相続財産の配分は時価で行われるべきである。