１．価格時点の確定
・鑑定評価を行う場合、価格の判定の基準日を確定しなければならず、この日を「価格時点」と呼んでいる。相続においては、相続発生の日が価格時点となる。
２．調査資料入手
・固定資産評価証明書
・固定資産課税証明書
・土地測量図
・建物関連資料（設計図書・建築確認申請控え等）
・住宅地図
・航空写真
・都市計画図
・相続税路線価図
・固定資産税路線価図
・公示地・基準地情報
・道路台帳
・下水道台帳
・ガス管埋設図
・公図
・地積測量図（法務局備え付け）
・登記事項証明書
・地積測量図（法務局備え付け）
・建物図面（各階平面図含む）（法務局備え付け）
・隣接地（道路含む）の登記情報
３．面積の把握
・土地の面積は水平投影面積で表示されます。
・建物の床面積は壁などの区画の中心線で囲まれた部分の面積を言う。バルコニー、ベランダ等の面積は含まれない。
４．土地の価格
・一物一価で、時価は一つであるが、目的ごとに以下の公的評価がある。
・公示地価格・都道府県基準地価格・相続税路線価・固定資産税路線価・会計上の簿価
５．宅地の評価単位
・貸し家が数棟あるときは、各棟の敷地ごとに１画地の宅地とする。
６.対象不動産の確認
・土地：所在、地番、地目、地積
・建物：所在、家屋番号、面積、構造、用途、付属建物
・土地の権利確定・・・所有権、借地権（地上権、賃借権）、区分地上権、地役権
・建物の権利確定・・・所有権、賃借権
７．不動産の類型
・更地
・借地権
・底地
・建付地
・区分地上権
・自用の建物及びその敷地
・貸家及びその敷地
・区分所有建物及びその敷地
・借地権付建物
・借家権
８．現地調査
①対象地の画地条件
・間口、奥行き、形状
・面積（登記簿面積との照合、縄のび・縄縮みの有無）
・道路方位、角地等の接面状況、道路との高低差
・地勢（平坦地か傾斜地か）、地質、地盤
・境界確定されていいるか否か（民民境界、官民境界）
➁街路条件
・道路の種類（国道、県道、市道、私道等）、幅員、舗装の有無、歩道の有無
・幹線道路か、行き止まり道路か、階段道路か
・セットバックの有無とその面積
・道路傾斜の有無と程度（冬季路面凍結時に車使用可能か否か）
③環境条件
・日照、通風、湿気
・隣接不動産の状況
・電気、水道、ガス、下水の有無
・海岸沿い、河川沿い、崖地、山林近接の場合の自然災害の可能性（ハザ－ドマップの入手）
・変電所、送電線、ゴミ焼却場、線路沿い、墓地等の危険・嫌悪施設の有無
④その他
・土壌汚染の有無
・埋蔵文化財包蔵地指定の有無
・農地の場合（農業振興地域の農用地区、生産緑地の指定の有無）
・林地の場合（保安林か否かの確認）
・都市計画道路、都市計画公園、都市計画河川か否かの確認
・土地区画整理区域の土地（仮換地証明書、仮換地図の入手）
・急傾斜地崩壊危険区域
・宅地造成規制区域
・航空法に定める進入区域
・河川法に定める河川区域
・高圧線下地の場合（建築不可などの利用制限の内容）、地役権の登記の確認
・区分地上権登記設定の有無、制限内容の確認
・地下埋設物の確認（ガソリンスタンド跡地のタンク、建物撤去後の基礎杭、防空壕等）
９．条例による制限の付加
・以下の建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する長さ等について、条例で必要な条件を付加することが出来る。
①特殊建築物（共同住宅等）
➁階数が３以上の建築物
③延べ床面積１０００㎡を超える建築物
