１．路線価方式

・評価対象地の面する道路につけられた１㎡あたりの路線価に面積をかけることにより評価額を求める方式を言う。路線価は１㎡あたり１０００円単位で表示されます。

・評価においては、対象地がどのような地区区分（普通住宅地、高度商業地など）に属するか、形状はどうか、角地等か、間口、奥行きはどのくらいか等により価格が変わってきます。

２．倍率方式

・路線価がつけられていない土地（宅地を含む）は、倍率方式で評価します。評価対象地の固定資産税評価額に国税庁が定める倍率をかけて、評価額を求める。

・農地、山林、牧場、原野、池沼、雑種地は倍率方式により評価

・農地の評価

➀純農地と中間農地・・・固定資産税評価額×倍率

②市街地周辺農地・・・・宅地としたときの評価額－宅地造成費×０．８

③市街地農地・・・・・・宅地としたときの評価額－宅地造成費

・山林の評価

➀純山林と中間山林・・・固定資産税評価額×倍率

②市街地山林・・・・・・宅地としたときの評価額－宅地造成費

３．貸宅地（底地）の評価

・地代を徴収して土地貸している宅地は貸宅地（底地）で、土地の評価額から借地権価額を控除して求める。

・評価方法は、自用宅地の評価額から､借地権評価額を控除した残額が底地の評価額で、借地権価額は自用宅地の価額に借地権割合を掛けて求める。

４．貸家建付地の評価

・アパートや賃貸マンション等の敷地は、貸家建付地として評価を行う。

・評価額＝更地価格×（１－借地権割合×借家権割合）

５．家屋の評価

・建物の評価額は、固定資産税評価額による。電気給排水、エレベーター等の建物設備は、建物の一部と見なされる。但し、家屋から独立した、門、塀、庭木、庭石などは別個の評価が必要である。

・建築中の家屋の評価は、相続が始まった日までの投下された建築材料や施工費用の総額の７０％で評価。

６．貸家の評価

・賃貸している家屋には借家権があり、家屋の固定資産税評価額から借家権を控除して求めます。

・借家権割合は概ね３０％（大阪府の一部で４０％）。

・自用と貸家を兼ねている家屋は、床面積に分けて評価する。

７．土地評価で見落としがちな点

・セットバック部分の評価・・２項道路に面している部分は敷地後退（セットバック）が必要

事例　１０００㎡の土地のうち１００㎡がセットバックの場合の評価

路線価評価　２億円

セットバック部分を減価した評価額（セットバック部分は７０％の評価減が認められている。）

２億円－{（２億円×１００㎡／１０００㎡）×０．７｝＝１億８６００万円

１４００万円の評価減になる。

・次のような著しく土地の利用価値が低下している土地は、１０％の評価減が認められている。

➀地盤が甚だしく凹凸している土地

②騒音、排気ガス、振動が甚だしい土地

③日照阻害が甚だしい土地

④墓地に隣接する土地