１．自宅を収益不動産に組み替える。

・母８０歳　子２人（Ａ男とＢ女、独立、別居）　母は昨年、老人ホームへ入居した。

・自宅（土地50坪、現在空き家）　１億円　現金預金　１０００万円　合計１億１千万円

２．相続対策

・自宅は、都内で最寄り駅からバス１０分

・相続対策案

①自宅を取り壊し、アパート建設・・・土地の評価減を図る。（貸家建付地、貸家権控除）

②自宅を改修し、貸家にする・・・小規模宅地の評価減を使う。（５０％減）

③自宅売却→収益不動産購入（都内の中古マンション３戸、家賃1戸１６万円／月）

３．選択

・③を選択

・①は、立地（バス10分）を考慮し、アパート建設を断念

・②は、将来の分割の困難性、現況での収益性を考慮して断念

・自宅売却にあたり、譲渡益に対する３０００万円の特別控除適用、譲渡益４０００万円につき、１０００万円の部分に長期譲渡所得に対する軽減税率の特例適用し、１４％で１４０万円の譲渡税となった。

４．その後の経緯

・母の死後、中古マンション２戸をＡ男が、1戸をＢ女が相続、現金は半分づつ相続した。

・中古マンション３戸の相続税評価額３０００万円、現金預金１０００万円、課税相続財産合計４０００万円、基礎控除（３０００万円＋６００万円×２人＝４２００万円）以下の為、相続税は無税。

・現金収入・・Ａ男は年間３８４万円、Ｂ女は１９２万円確保した。