１．資産整理と収益力倍増

・父　70歳　長男　長女

・総資産　10億円　（自宅　３億円、駐車場　６００坪　５億円、崖地　６００坪　1千万円、別荘地　２０００坪　２０００万円、無道路地　２００坪　３０００万円、貸地　３００坪　４０００万円、金融資産　１億円）

２．所有資産の問題点

・収益性が低い・・総資産１０億円だが、駐車場の収入が年間１０００万円のみ。

・所有不動産の時価と相続税評価額が逆転している資産が多い。・・崖地（造成費かかる為、買い手がつない）、別荘地（固定資産税評価額が実勢価格を反映していないケースが多い）、無道路地（相続税評価は隣接地買収により道路を開設する前提の評価だが、現実には買収の実現性が不確実で、土地が高く評価されすぎているのが、実情である。）、貸地（底地は第３者が購入しても、地代の収益しかあてに出来ず、その収益性は投下資本の１％にも満たず、第３者が購入する可能性はない。買い手は借地人か底地専門の買い取り業者であるが、その割には、相続税評価は更地価格の４０％とか３０％とかの評価で時価を大きく上回る。）

３．相続対策

・不良資産の処分・・崖地、別荘地、無道路地、貸地（底地）の処分により、節税を図る。これらを所有したままで、相続が始まると高い相続税が課税されることとなる。

・駐車場の半分にトランクルームを建設。土地は底地評価となる。長男の資産管理会社が土地を借り、トランクルームを建設する。権利金の認定課税が発生しないように、無償返還届けを税務署へ提出。

・将来の相続に際して、分割の可能性や納税の為の換価性を高め、不良資産の処分による節税が可能となった。