１．総資産９億円

・家族構成：父　７８歳　長女　次女

・所有資産：土地区画整理地　３０区画の宅地　６億円、自宅　１億円、駐車場　１億円、アパート１棟　１億円

上記資産名義：父

２．生前対策

・所有していた山林が土地区画整理事業により宅地に換地された。結果、固定資産税が大幅に増加。相続税評価額も大幅に増大。現状の不動産収入では税金が支払えなくなった。

・区画整理地のうち、５区画売却　売却代金１億円、残り２５区画を定期借地で運用。保証金として土地価格の３０％で１億５０００万円受け取る。

・定期借地とすることで、相続税評価額も底地の評価となり、評価額が下がります。安定的に地代収入が入ります。固定資産税も住宅用地に対する課税標準の特例適用で大幅に減少します。

・２億５０００万円の運用として、アパート１棟建設し、ハウスメーカーに一括借り上げしてもらう。

・都心に賃貸マンションを２億円で購入。３０％自己資金、７０％銀行借り入れ。マンションの相続税評価額は５０００万円、相続税率５０％で、７５００万円の節税となる。

（２００００万円－５０００万円）×５０％＝７５００万円

※マンションの相続税評価額は、低層階の住戸も高層階の住戸も土地価格は変わらない。実際の市場価格は上層階になるほど、戸あたりの価格は高くなる。超高層マンションでは、その乖離がさらに大きくなる。

・資産管理会社を設立して、所有資産を法人に分散。