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相続対策 コンサル事例⑤「定期借地権の活用と都心物件投資」

1.総資産9億円

・家族構成:父 78歳 長女 次女

・所有資産:土地区画整理地 30区画の宅地 6億円、自宅 1億円、駐車場 1億円、アパート1棟 1億円

上記資産名義:父

2.生前対策

・所有していた山林が土地区画整理事業により宅地に換地された。結果、固定資産税が大幅に増加。相続税評価額も大幅に増大。現状の不動産収入では税金が支払えなくなった。

・区画整理地のうち、5区画売却 売却代金1億円、残り25区画を定期借地で運用。保証金として土地価格の30%で1億5000万円受け取る。

・定期借地とすることで、相続税評価額も底地の評価となり、評価額が下がります。安定的に地代収入が入ります。固定資産税も住宅用地に対する課税標準の特例適用で大幅に減少します。

・2億5000万円の運用として、アパート1棟建設し、ハウスメーカーに一括借り上げしてもらう

都心に賃貸マンションを2億円で購入。30%自己資金、70%銀行借り入れ。マンションの相続税評価額は5000万円、相続税率50%で、7500万円の節税となる。

(20000万円-5000万円)×50%=7500万円

※マンションの相続税評価額は、低層階の住戸も高層階の住戸も土地価格は変わらない。実際の市場価格は上層階になるほど、戸あたりの価格は高くなる。超高層マンションでは、その乖離がさらに大きくなる。

・資産管理会社を設立して、所有資産を法人に分散

 

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