１．資産家の法人化

・資産管理会社と資産保有会社があるが、資産管理会社は賃貸管理業務で、賃貸収入の一定割合（８％程度）が利益で限界がある。資産保有会社は、資産そのものを法人に移すもので、賃料は丸ごと会社に入ります。所得移転効果は保有会社の方が、はるかに高いです。

・設立の際には、株主を相続人にするか、親の株を徐々に相続人に移していくことが求められます。

２．売却の譲渡益と譲渡価格

・個人の不動産を法人に売却すると、譲渡所得税（長期の場合２０％）がかかります。この譲渡税を下げるために譲渡価格を低く抑えるケースが見られるが、時価の１／２以下の売買は低額譲渡とみなされます。ここで言う時価は相続税評価額です。時価＜相続税評価額のような場合は、不動産鑑定士による鑑定評価額での売買も考えるべきである。

３．建物だけを法人に売却する方法

・減価償却が終わったアパートを、建物を法人に売却し、土地は法人に貸す方法がある。償却済みの建物の売価は０に近く、譲渡税がかからない。土地を貸す場合は、権利金の認定課税が発生しないように、税務署に無償返還の届け出を出すことが必要である。

・減価償却が終わっていない建物の場合は、簿価での売買が良いでしょう。固定資産税評価額が簿価を上回る場合は、固定資産税評価額による売買が良い。

４．相続後に法人への土地売却

・相続後、３年１０ケ月以内に、相続人が法人に土地を売却すれば、相続税額相当が取得費加算でき、譲渡税を減らすことができる。

・２６年度税制改正で、平成２６年１２月３１日までの相続の場合は、すべての土地に対応する分の相続税が対象であったものが、平成２７年１月１日以降の相続の場合は、売却した土地に対応する分の相続税のみ対象となり、実質な増税となっています。

Ａ土地を相続発生後に売却の場合

相続税１５００万円　相続財産（Ａ土地　４０００万円　Ｂ土地４０００万円　株式４０００万円）

改正前　１５００万円×８０００万円／１２０００万円＝１０００万円（取得費加算額）

改正後　１５００万円×４０００万円／１２０００万円＝５００万円（取得費加算額）